他山之石，可以攻玉。文章挺好的，看了很有感触。
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伦敦新规划把可负担住宅的2016年理想目标，提高到占住宅总量的50%
近年来，英国可负担住宅的发展又逐步成为政府的重要目标。政府提出可负担住宅计划不仅仅是提供居民可以承担的住房，而且可以通过它促进公共机构与私人机构的合作，促进混合而平衡的社区形成。
可负担住宅由政府独立供给与维护，逐步转向通过政府、非赢利组织、私人机构以及其他公共机构之间的合作而多样化地提供与运作，对于维护社会稳定、提高就业率与降低犯罪率等都起到了积极的作用。
救助缺乏经济能力的住宅需求者
英国可负担住宅就是政府补贴房，提供给那些需要住宅但没有经济能力在市场中租赁或者购买商品房的居民，它包括廉租房、经济适用房（包括产权共享的经济适用房，即部分买部分租的房屋）以及部分情况下的低价位商品房。根据市场化程度，一般分为社会住宅、过渡房以及少数的低价位商品房。
社会住宅是基于出租或者共享产权的，租金不得高于中央政府给各个地区设定的租金；过渡房是半市场化的房屋，租金高于社会住宅的价格但低于市场价格，或者房屋出售价格针对特定收入阶层，但价格会根据每年的户均收入与商品房均价比率而调整，比如伦敦2003年过渡房是针对收入户均年收入低于40000英镑的住户（2002年伦敦户均年收入为38480英镑，75%的住户超过31200英镑，伦敦各区平均商品房价格浮动范围大约从546000英镑到800000英镑）；低价位商品房是完全市场化的房屋，在少数情况下，某些地方政府临时不能满足当地居民对其他的可负担住宅的需要时，他们会临时提供补贴，让需求者自己去市场上租赁或者购买低价位商品房。
根据可负担住宅申请人的情况，一般分为一般需求者，即符合申请可负担住宅一般标准的需求者；特殊人群，即符合要求的残疾人；专职人员，即在卫生、教育以及社区安全等公共部门工作的专职人员，但必须是服务于岗位前线而且不可缺少的人员，包括护士、基层医疗站医务人员、中小学教师、某些社区大学的教师、警察、监狱看管教育人员、社区服务者、当地规划师、消防战士等等。
形成地方政府牵头、多方融资与多方承担的局面
二战之后，英国政府加大了住宅建设的干预力度以解决战后房屋短缺的问题，特别是大规模地发展社会住宅，即政府提供廉租房，这些住宅属于地方政府。到了二十世纪七十年代，居住紧张问题已基本解决，34%的人租赁在社会住宅内。
然而，由于经济危机的原因，英国政府的住宅政策在1980年发生重大转变，政府由房屋的提供者变成了房屋“战略推动者”，紧缩了财政补贴，让市场机制主导住宅发展，加快了住房自有化的脚步，住宅自有率由1971年的49%提高到2004年的69%（1999年高达71%，位居欧洲首位）。而社会住宅的发展几近停滞了，全年社会住宅的建设量与全年住宅建设总量的比率由1980年的1/3降至1994年的低于1%。
这主要与两个政策的出台有关系，一是地方政府必须把每年住房投资报告上报中央政府，这样地方政府的住房预算受到了限制；二是中央政府对地方政府的住房财政补贴大幅度削减。而且，在撒切尔政府提出“有权购房”的私有化政策下，已有社会住宅大量地以市场价的60%到70%被卖给住户，它的存量由占住宅总量的1/3减少到1/5左右。
仅仅依靠当地政府难以解决住宅可负担问题以及社会住宅运营问题。于是，政府鼓励多方面的投资（包括私人投资）参与其中，住宅合作社（HousingAssociation）作为非盈利组织参与到了可负担住宅的建设中，一部分政府所有的社会住宅转给住宅合作社来管理与运作，住宅合作社受当地政府的监督与影响。
从1981年到2003年，住宅合作社提供的可负担住宅占住宅总量的比例由2.3%提高到了7.1%。2003年，地方政府、住宅合作社以及其他公共机构提供的可负担住宅比例大约为62:35:3。于是，逐步形成了地方政府牵头、多方融资与多方承担的局面，保证了可负担住宅总量一直占住宅总量的20%。伦敦作为大城市，这个比例还要高些，大约是26%。
布莱尔政府对可负担住宅的发展较为重视，伦敦2004年新规划把可负担住宅的2016年理想目标提高到了50%，2016年现实目标是35%，希望以此建立公正而可持续的社区。
可负担住宅计划的运作平台
可负担住宅的计划由副首相办公室（2006年5月这个办公室更名为社区及地方政府部）、区域住宅委员会、住宅协调委员会（在苏格兰与威尔士也有类似机构）、地方政府、住宅合作社等负责实施，它们之间相互合作与制约，并且与私人金融机构合作。
副首相办公室主要负责建立全国可负担住宅的发展重点与投资政策框架；区域住宅委员会主要负责区域范围内的投资重点，并完成副首相办公室设定的目标；住宅协调委员会是由议会建立、政府资助的非政府的公共机构，主要负责推动、管理、资助并协调自愿的非盈利组织——住宅合作社。
住宅合作社是非盈利的私人自愿组织，需要在住宅协调委员会注册，主要负责在地方政府的监督下管理、维护与建造可负担住宅，它需要制订符合地方要求的可负担住宅计划，经过投标竞争，才能获得住宅协调委员会的公共资金资助。当地政府也把一部分社会住宅的存量合法地转交给它，让它负责管理、更新与运作，而且当地政府也会给它一些补贴，但是由当地政府分配可负担住宅，这种公私合作提高了可负担住宅的管理与使用效率。
另一方面，由于住宅合作社有政府支持与监督、住宅协调委员会的资助与管理、国家与地方财政预算的支持等，私人投资机构认为向它贷款的风险会比较小，这样一般都愿意以它的运作系统以及房地产作为抵押而给它贷款。英格兰地区共有2000多个这样的组织，其中最大的200个拥有90%的住宅存量。
从上世纪八十年代末期开始，绝大部分新的可负担住宅是由住宅合作社提供，到2003年住宅合作社提供的可负担住宅占可负担住宅总量的35.3%，而且它提供的廉租房占所有出租房屋（包括市场出租房）的比例由1971年的1%提高到2004年的7%。
地方政府的角色演变
地方政府在提供可负担住宅方面起到了重要作用，它是地方战略决策者、实际推动者、规划者、土地拥有者以及具体协调影响者。
地方政府需要与土地所有者、住宅合作社等机构探讨并购买可负担住宅的建设用地；与规划师、开发商探讨具体的规划设计与指标，并与开发商进行谈判；帮助地方住宅合作社向住宅协调委员会申请资助；管理当地的可负担住宅或者管理与评估住宅合作社；协调开发过程中多方组织的合作；评估并分配可负担住宅等。
以前，当地政府把社会住宅卖给租房者而获得了一部分流动资金，加上所得的租金费用，可以用来维护与建造可负担住宅，以此建立了地方政府社会住宅基金。最近，这个基金被取消了，分配政府住宅投资的权力几乎全部由区域住宅委员会来控制，以此解决区域协调发展的问题。
这样，地方政府的角色发生了一定转变：一方面，它更多的是提出更好的可负担住宅计划，帮助当地住宅合作社竞标，以此来获得住宅协调委员会的资助；另一方面，它作为更为主动的协调者与主要的土地提供者，领导并参与住宅合作社、开发商、金融机构、私人机构等方面的合作。特别是根据城镇规划1990年法案的第106条，地方政府可以与房地产开发商谈判，以规划批准为条件，争取让开发商提供部分的可负担住房。
第106条提出如果房地产商开发的商品房超过25户或者地段大于1公顷，就要建一定数量的可负担住宅；在伦敦中心区，这个门槛是商品房超过15户或者地段大于0.5公顷。对此，房地产开发商有多种选择，他们可以建造可负担住宅然后把它们转交给住宅合作社管理；或者把建造地段转交给住宅合作社开发并向当地政府支付一定的赔偿；或者向当地政府支付开发可负担住宅的资金；或者开发商自行开发并且长期管理可负担住宅的运行。
对于可负担住宅的申请，地方政府采用的是打分系统，每个地方设定的标准是不一样的，因地制宜。但一般都包括申请人现有住房条件对身体健康的影响、是否缺少卫生间与洗澡间等、是否缺少卧室、在当地居住的年限、年龄、等待分配住宅的时间等，其中在当地居住的年限是一个非常重要的指标。如果社会住宅的租赁住户要购买社会住宅，租赁的年限也是一个非常关键的指标。
英国模式的启发
英国可负担住宅计划，逐步走向以中央政府政策与投资支持、区域上平衡财政补贴流向、地方政府牵头与监督、住宅合作社管理与建造、私人房地产商与金融机构参与等多方合作的模式。
这种模式是基于英国房地产的现实情况的，即房地产开发的利润空间不是很大，而且风险很高，因而私人投资愿意介入到风险几乎为零的住宅合作社的运作中，也就促进了公共机构、非赢利机构与私人机构的合作。这种模式具有一定的启发意义：
第一，当地政府能够牵头并监督开发可负担住宅，一个重要原因是当地政府拥有一定比例的社会住宅存量，而且在初期用卖房租房所得建立了社会住宅开发基金，如2002年地方政府所拥有的社会住宅存量占住宅总存量的12.5%，这个比例在伦敦为16.4%，这样，地方政府不仅起到了示范作用，而且他们在与各方博弈的过程中不会处于劣势。
第二，各个地区的区政府都有一定数量的社会住宅存量，同时也要求每个地区的房地产商都在较大规模的开发中建造一定数量的可负担住宅，这样就保证了可负担住宅相对平均地分布在该地区的各个角落，不会大规模地集中在一起而导致某些不良社会问题，从而避免了大面积的贫民窟。
例如，伦敦33个行政区内都有一定比例的可负担住宅，2002年市中心区保持了大约24%的可负担住宅，最贫穷的区大约有54%的可负担住宅，而房价最贵（均价为546488英镑）的区也保持了9%的可负担住宅。2004年伦敦新规划还特别强调了提高市中心的可负担住宅比例。
第三，各个地方政府通过参与可负担住宅计划的投标来获得中央政府有限的财政支持，在制订计划的过程中用低风险性来吸引了部分私人金融投资的参与，扩大了计划的融资途径。 （文/杨滔 作者为旅英城市规划学者，美国《环境心理学》杂志审稿人）
