2008年北京二手房市场十大走势(转)
2008年，由于奥运会的正式召开，世界目光都将同时聚焦北京，也将把北京推向了一个最高潮；同样，对于2008年的北京房产市场走向，也将聚焦着众多人的的目光，其是否会成为京城房产的一个“分水岭”，大家也都是极其关注。
不过，房地产市场的发展始终离不开基本的内部及外部环境。从房地产市场内部来看，虽然2008年奥运会举办完毕之后，奥运预期也将随之消除，但是，北京经济的持续发展和城市化发展的推进依然会继续，消费者的居住需求依然旺盛；从房产市场外部环境来看，由于奥运的举办，大大推进了北京城市基础设施的进一步完善，并且城市环境也得到了极大的改观，这些并不会因为明年奥运会的结束而消失，相反，北京城市的房产价值却可以在奥运会举办所带动的各项配套更加完善的基础上得到更好的支撑。但是利空的因素也是存在，持续紧缩的金融货币政策，房地产市场的资金来源将受到考验；并且政策的各项调控还在继续，尤其是2007年开始的政府加大住房保障建设力度，对于商品房市场和二手房市场来说更是一个挑战；同时，深圳、广州等城市的房地产市场发展走势，对北京房产市场也将产生一定的传导效应。
因此，对于2008年的北京房产市场而言，既具备继续上升的条件，但又存在回调的因素。而我们认为，2008年北京房产继续上走的趋势应该会强于回调的趋势走向， 2008年北京二手房市场将保持稳中有升的趋势。
第一， 2008年二手房交易量将突破10万套
虽然2007年房地产市场仍处于趋紧的宏观调控环境中，但是北京二手房成交量仍然保持了强劲的增长趋势，全年的二手房交易量为9.5万套左右，相比去年的7.8万套，同比增长幅度为21.8%。而对于2008年北京二手房的交易量，总体来说会保持继续上涨的趋势，但涨幅相比2007年可能会出现一定的回落，预计2008年二手房交易量在9.5-10.5万套。这是因为三个方面：
首先，由于受到明年货币政策从紧的影响，银行本身的放贷规模将会出现缩减，这就直接减少了消费者的房贷供给，从而间接降低了消费者的购房能力，同时，房贷利率继续上升的趋势将会继续，消费者的购房成本也将进一步增加，这在一定程度上又会减少部分消费者的购房需求，从而会影响到二手房的交易量。不过，银行也是企业，也要以盈利为最终的目标，并且当前银行的主要收入还在于贷款与存款之间的息差收入，而房贷在银行的资产体系中，应该是最为优良的资产，不良贷款率是最低的。因此，银行对于房贷的发放预期依然是比较强烈的，虽然货币政策从紧会导致明年上半年的银行信贷发放放缓，但下半年各个银行如果明确自身还有一定的信贷规模可以发放的情况下，银行的房贷放款将会回升，预计下半年的二手房交易量相比上半年会更活跃。
其次，在2007年9月央行提高第二套房贷首付和利率政策的影响下，二手房市场交易双方心态已经形成一个新的“博弈”，即使买方的购房需求依然存在，但买房心态已经稍微缓和，对后市先采取观望态度，不急于介入；而卖方看好后市的心态没有改变，亦或是当前调控对于他们的压力亦在其承受范围之内，使得对未来预期价格的“折现”意愿并没有降低，从而出现了买卖双方对后市市场判断产生了分歧加剧的局面。同时，2008年北京奥运会的召开确实会降低消费者的房产预期，对于2008年北京奥运会之后的房产走势判断也将会持更加谨慎的态度，决定了许多购房者在8月8日奥运会召开之前会更多的选择暂时观望，而静观奥运会举办前后北京房产价格的走势变化来决定在哪一个时间节点进入房市，这些都会影响到明年北京二手房的交易量。
但是，推动北京房地产市场发展并不是以奥运会预期为唯一支撑要素，反而是奥运会的举办大大提升了北京的城市基础设施，改善了北京的城市居住环境，这对于住房需求是一个拉动；同时，在北京整体经济发展依然趋好的大背景下，作为国际性大都市的吸引力依然很强，吸引着大批的精英人士来京工作，从而会产生大量的外来人口新增自住需求，并且人们的生活水平会持续提高，使得不断要求改善住房条件的住房真实需求依然较大。特别是北京房产市场供不应求的状况在短期内很难扭转，价格继续上涨的动力依然存在，也就意味着明年的奥运会举办前后，当很多消费者所预期的北京房产价格并没有因为缺乏奥运会支撑而出现回落的情况下，许多原本观望的消费者将会开始迅速进入房产市场，二手房需求也将得到进一步放大，从而推动交易量的上升。
再次，政策趋紧，投资风险不断增加，促使部分投资者释放手中的房源，从而增加二手房供给，供需的匹配度可以得到提升，从而有助于交易量的上涨。
因此，整体来看，明年的二手房市场供需两旺态势将会继续，二手房交易量突破10万套也将成为一种可能。
第二， 2008年二手房价涨幅趋缓是大势所趋
北京房价在经历了多年的持续上涨之后，2008年二手房价上涨势头放缓将成为大势所趋。
首先，从明年开始，各项组合政策的调控效应将会得到集中的体现，近两年对于房地产市场而言，均是政策密集年，政策的作用往往需要一段时间才能显现；对于交易双方，特别是投资者来说，各项市场风险正逐步累积到一定的高位；明年房价上行的压力将会更大。
其次，住房保障政策稳步实施，不仅使得商品住房需求有所减少，而且会对房价起到一定的稀释作用，从24号文到廉租房、经济适用住房管理办法的出台，表明保障性住房架构已经基本建成，这对普通消费者来说会产生一个良好的预期，虽然保障性住房在其购买条件相对比较严格的情况下并不会分流出商品房或者二手房的需求者，但是，保障性住房价格的相对低位必将会影响到同一区域的商品房和二手房的定价机理，高价定位的标杆作用将会被保障性住房的价格低位作用所替代，使得商品房与二手房之间的价格互相拉动功能减弱，从而使得二手房价的涨幅趋缓。
再次，二手房价目前已经处于相对的“高位”运行，从其价格走势本身来说，也存在了一定的回调需要，而且从2007年的价格月度同比涨幅来看，已经出现了逐月的下降趋势，这种回调的趋势在明年可能会更明显。
最后，从大的经济环境来看，2008年也将出现一定的回调。随着奥运利好对房产消费的刺激因素减弱，房价上涨的部分动力出现了弱化；同时，紧缩的金融政策以及不断上升的贷款成本将考验消费者的承受能力，促使房产消费者必须更多的考虑自身的承受能力，盲目的购房行为将有所减少，购房行为将会更趋于理性化，价格涨幅也将趋于缓和。
第三， 2008年物业税的出台值得期待
2003年中共中央《关于完善市场经济体制若干问题的决定》提出：“在条件具备的时候对不动产开征统一规范的物业税，相应地取消有关税收的改革方案。”为此，有关物业税问题开始进入人们的视野。而当房产交易环节开征的营业税、个人所得税和土地增值税对于平抑房价不能得到一个预期的效果之时，增加房产持有环节的成本，开征物业税也就成为一种必然的选择。应该说，今年10月1日起执行的物权法，已经为物业税的开征创造了法律条件，尤其是2007年10月之后，国家税务总局和财政部批准物业税空转试点从原先的6个城市扩大到10个城市，这进一步说明政府对于加快出台物业税的政策趋向。可以说，物业税的出台已经箭在弦上。不过，对于物业税的出台实施，在具体的细节操作层面上，可能还有几个非常关键的问题需要解决。
首先，物业税征收范围应该如何界定？这种界定包含三个方面，第一个就是新房与旧房是否应该区分对待还是实行一刀切；第二个就是自住物业与经营性物业是否应该区分；第三个就是普通住宅与高档住宅是否应该区别对待。
其次，物业税征收范围的标准如何界定？是按照人们的持有套数还是人均的使用面积。
再次，物业税的征收税率如何确定？这里主要指税率应该确定在一个怎样数值区间是比较合理的
最后，如何确定物业税征收的税基？根据瑞典的物业税征收体系，税基是由税务评估价值确定，一般相当于税务局所认定的市场价值的75%，并且瑞典税务局拥有自己的一套评估体系对不动产的市场价值进行评估认定，同时每隔6年进行一次大调整，3年进行一次小调整。那么，对于国内物业的升值应该如何进行评估也将至关重要？
第四， 房产格局开始改变，形成“三分天下”局面
今年政府回归住房保障职能，使得房地产市场发生了一定的变化；随着明年住房保障逐步落实以及二手房市场的不断发展，房地产市场格局将会由商品房占据主流转为商品房、二手房、保障住房“三分天下”的局面。首先，二手房成交量不断扩大，使得商品房与二手房成交量逐渐趋于平衡；2002年北京商品住宅/二手房比值为4.56，意味着每成交4.56套商品住宅，就成交1套二手房；而2004年北京商品住宅/二手房比值下降到3.4，2006年该比值再度下降到2.39，2007年更是历史性的突破到2之内，为1.52。而未来二手房与商品房的成交量将呈现“此消彼涨”的趋势；一方面当前存量房的流通率还比较低，只有2.8%左右，成熟市场的流通率能达到8%，市场前景非常广阔；而随着可开发用地的减少以及现有商品房的不断消化，商品房成交量将呈现走低的趋势；其次，房产市场加入了“保障房”这一强劲因素；今年北京市提出了两个一千万政策，在未来三年内建成1000万平米经济适用房，1000万平米限价房，平均每年保障性住房的供应量达到660万平米左右；按照05、06年商品住宅成交量2566、2205万平米计算，虽然保障性住房还不足于与商品房及二手房持平，但是保障性住房的供应量也足于和商品房和二手房相抗衡，从而形成“三分天下”的房产格局。
第五，聚焦经济适用房新政的回购细则
2006年11月份出台的《北京住房建设规划（2006年－2010年）》中，提出了对今后新建和销售的经济适用住房探索建立包括“内循环”在内的相关制度。在2007年6月出台的《北京市经济适用房管理办法（试行）》征求意见稿中，正式明确了经济适用房的回购政策；不过，在2007年 8月国务院出台的24号文中，明确指出“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易；购买满5年的，”；北京市许多银行担心现行的5年内二手经济适用房在交易过程中可能会出现无法顺利过户的不确定性，开始停止办理5年内的经济适用房贷款，部分客户为等待细则选择了观望，导致8月份二手经济适用房的交易量出现了12%的下降。11月30日建设部出台的《经济适用住房管理办法》，虽然进一步明确了回购政策，但是并没有十分明确回购的范围、时间及详细的回购方式。以上每次经济适用房新政的出台，都引发了二手经济适用房市场的波动，但是对于二手经济适用房市场而言，关键的回购范围以及回购具体操作方式并没有最终明确，因此经济适用房回购细则如何确定成为了相关利益群体最关心的事情。
第六， 房产经纪行业加速洗牌，品牌集中度加强
连续多年的宏观调控其实一直在对房产经纪行业进行洗牌，而近两年趋紧的环境更是推动了明年加速洗牌；首先，今年年初建设部颁布了资金监管等相关规范交易结算资金的政策，为行业洗牌提供了契机，在资金监管、网上签约等标准流程实施后，操作不规范的经纪公司将会逐步进入被淘汰的行列；特别是11月爆发的中天置业卷款逃跑事件，肯定会促使政府主管部门加强落实资金监管政策，从而推动明年的行业整合；其次，从2007年的存量房网上签约数据来看，已经反映出了品牌集中度不断加强的趋势，7月，在首月的网签成交量中，排名前三位的经纪机构占到成交房源总量的81.3%；而到11月份，排名前三的经纪机构11月份签约成交比重已经达到91.3%，成交量不断集中到品牌经纪公司手中，而明年这种优势仍会进一步的巩固。
第七， 存量房资金监管和全面实施网上签约必将进一步推进
今年1月，建设部和央行联合发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，成为各地建立及完善经纪行业规范性操作标准的纲领性文件；此后北京市相继出台了资金监管及网上签约的标准操作流程，在实际的操作中，市场交易中的经纪公司、客户与政府相关主管部门一起，不断的推动资金监管及网上签约；资金监管方面，经过半年的政策磨合，资金监管已经受到消费者的普遍关注，并且消费者的接受度也正在逐渐走高，年底通过链家地产交易的客户，差不多四成的消费者选择资金监管这种模式。相信在未来的二手房交易过程中，资金划转选择监管模式应该会是一种大的趋势。网上签约方面，从7月开始，网签成交量不断攀升，一方面是受整体交易量上涨的带动，另一方面也是消费者对网签认同度的不断提升。另外，11月爆发的深圳中天置业事件也将会促使政府主管部门加强落实资金监管；这样，在交易各方的配合以及政府的推动下，明年资金监管和网上签约必将得到进一步的推进。
第八， 货币政策从紧，二手房贷对于外资银行或是一个机遇
自2006年12月外资银行管理条例实施后，2007年成为外资银行全面进入内地市场完整的第一年；2007年4月2日，渣打银行、汇丰银行、花旗银行、东亚银行等四家银行完成本地注册，正式对外营业，从下半年开始，外资银行针对境内公民的人民币贷款、外币贷款业务也相继展开；在房贷业务方面，由于经营网点少、进入市场时间短，外资银行还无法撼动内地银行的市场份额；不过，2008年的发展空间对于外资银行而言是非常大的；二手房贷业务或许将成为重要的切入口；首先，随着经营网点的增多以及对市场的熟悉，消费者对于外资银行的认知度也不断提高，这些都为外资银行展开业务铺下了非常好的基础；外资银行品牌响、服务好的优势会逐步发挥；其次，2007年央行把存款准备金率提高到历史最高点，12月初的全国经济工作会议也表明明年货币政策紧缩的基调已经基本确立，内地银行放贷量将会受到明显的限制，而外资银行受到的影响则小很多，这为外资银行迅速扩大业务量提供了很好的市场空间。
第九， 大型品牌中介倾向于资本市场的意愿加强
从房产经纪行业的发展趋势来看，寻求资本市场的突破将是未来大型品牌中介一个方向和目标。特别是在当前宏观调控带给市场的变动格局中，更是提高了大型品牌中介借此进一步突围市场和抢占市场的意愿，并且在整个资本市场的融资环境依然相对宽松的推动下，经过市场变革所可能带来的行业风险上升与行业整合机会也上升的两相权衡之后，大型品牌中介将会抓住这一市场机遇，借助资本市场的力量，加快公司的城市布局和品牌提升，为最终达成行业领先，进而上市做好铺垫。
第十， 中介行业协会将进一步发挥行业组织功能
从中介行业协会的组织功能来看，应该说呈现出了逐年的加强趋势，中介行业协会的组织地位也正在逐年提升。2007年，存量房网上签约、存量房的交易结算资金监管等一系列的政策实施推进和相关具体操作均已经在行业协会的大力组织下有条不紊的运行；而随着国家宏观调控政策的继续趋紧，推动房产经纪行业的进一步规范操作必将是大势所趋，那么在相关的政策制度建立之下，如何来更好地推进相关政策制度的落实，可能就更需要依靠行业协会在经纪行业之中的组织作用。因此，在推进和完善安全、规范、标准的经纪行业交易规则中，中介行业协会将会进一步发挥其组织功能。
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