新的政策避免了富人抢穷人的救济粮 |
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《中国日报》胡园园：国务院总理温家宝8月1日主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。体现了中央帮助低收入家庭解决住房困难的信心和决心。潘总怎么看这个文件? 涉及经济适用房的回购问题是否应该按新房新政策, 老房老政策走, 而不是一刀切? 潘石屹：国务院的这个意见确实提出了解决中低收入家庭住房的具体办法，如经济适用房限制面积为60平方米，购买的对象也做了限制，这就避免了过去经济适用房中出现的很多问题，比如建设经济适用房面积过大，甚至有些经济适用房面积比普通商品房的面积还大，购买对象基本没有做限制，后来虽然有了限制但又不明确，操作性也很差等等，这些问题让政府的补贴并没有用到实处。而现在国务院的这个意见出台，就可以把政府的补贴真正体现在那些困难家庭的住房上，而不会让那些中高收入的人抢走这些补贴。其他的意见都是进一步重申和明确了过去的一些政策和规定，例如集资建房的问题等。 经济适用房如何回购，这个问题“意见”中没有提出，这也不是国务院的文件中所要提出的问题，这是每个地方政府要出台的政策。 《中国日报》胡园园：《中国青年报》不久前曾做过一个调查，69.7%的人认为，低收入群体的住房需求是政府最该着力解决的问题，但同时有59.8%的人认为，受高房价影响最大的是中等收入群体--一方面，中等收入群体同样难以承受高房价，另一方面，政府保障性住房的政策却无法顾及到这个群体。对于城市中这个中等收入阶层的买房问题，您认为有何解决的办法？请您给这群中间层一些建议。 潘石屹：住房的保障和其他方面的福利一样，政府所能帮助的人群总是那些收入最低的，和偏低收入的人群，绝大部分人的吃穿住行还得靠自己去解决。对于城市中等收入阶层的住房问题也要看具体情况，要看这个城市是什么类型的城市，可能影响中等收入阶层解决住房最严重的是那些在特大型城市、国际化城市的人群，如北京、上海。像其他的一些国际化城市，如纽约、伦敦，他们市民抱怨的和北京上海中等收入市民抱怨的是同样的问题：国际的资本抢走了他们的市场，他们的收入无法在本城市中购买普通城市中的居民所能拥有的住房。一些中小型城市因为房价比较低，中等收入阶层购买房子的困难实际上要远远低于这些国际化的，特大型城市。 《上海证券报》于兵兵：经济适用房出新政，建筑面积设定50、60平方米，并首定为有限产权。这一政策意义何在？对楼市降温作用多大？ 潘石屹：新的政策出台后，我看到有媒体议论，对经济适用房产权的限制和其建筑面积的限制提出质疑。我认为这个政策最大的意义是把政府的补贴真正地用在那些困难户、该补贴的家庭中去，而别让富人占了他们的便宜，“防止了让富人抢了穷人救济粮的现象发生”，这就是这个政策的意义所在。 限制产权，限制面积可能对那些中高收入的人来说，在居住上和物业的升值等方面会感觉到一些不舒服，但对真正解决那些困难住户家庭的住房却是很有意义的。 如果你的心脏取得阶段性胜利，那离死亡就不远了 《中国日报》 胡园园：由于最近房价涨幅较大, 有专家预期政府可能会出台新一轮的地产调控政策, 潘总认为是否有这样的可能? 如果有的话, 会从哪些方面着手? 潘石屹：无论是房地产市场、资本市场，还是其他任何市场，政府都可能随时根据出现的新情况进行调控，例如，美国出现了次级债券的问题，他们的央行就注入资金去救市。中国的市场也是一样，政府应该根据随时可能出现的新情况采取措施，所以调控是伴随在经济发展中的一个连续的过程，有时可能是大的调整，有时可能是微小的调整，而不能把对房地产的调控理解成只是“国六条”、“国八条”每年一次的调控。这就好像司机驾驶汽车一样，他会根据道路的实际情况随时做出方向、油门、刹车等调整，而不是每走100公里加一次油，每走10公里打一次方向。 房地产调控最重要的是土地，土地政策是影响房地产市场最重要的因素，它比资金的影响要大得多。 《中国房地产报》张杰：近来，银监会暗示商业银行需要注意信贷风险，同时建议提高首付比例，一些商业银行已经做出了收紧信贷、提高二次购房首付的动作。国务院也召开了一个跨部委的住宅会议，同时，几个部委督察组已经下派针对国有土地的使用权展开专项调研。第三轮地产调控是不是已经静悄悄地开始了？预计，这应该会是本周在博鳌地产论坛的一大议题吧？ 潘石屹：土地的问题的确是目前房地产市场中，甚至是中国经济发展过程中最奇怪的问题，每年国土资源部都要处理违章的土地，中国一共才有几万家房地产公司，可是每年公布的违章土地数字都是几万起，甚至超过十万起，这还只是违法占用土地的情况。同时，利用农民的宅基地进行房屋建设、销售量也非常大，几乎每个城市都有。这些非法的销售和出租在一些城市，甚至有超过10万套的房子，这种现象持续了几年、十几年之久，这也是目前媒体谈论的焦点——小产权房。另外还有囤积土地的问题，中国的法律规定：“两年不开发的土地要无偿收回”；而国家宏观调控的政策就说得更严格了：“一年不开发的土地要收土地滞纳金”，这是明确的法律和政策。可是从另一方面看，许多房地产公司却标榜他们拥有十年、二十年开发不完的土地，他们拥有的土地储备量高达四、五千万平方米。北京市所有的区县，每年的销售量加起来也只有两千万平方米。从这几方面的情况可以看出，土地问题是房地产市场中的一个非常复杂又非常紧迫的问题。 土地的“招拍挂”是土地市场能够公开透明交易的重要手段和措施。但一些城市“招拍挂”的地块限制条件太多，慢慢地演变成：拍卖这种最市场化的方式越来越少，而那些可以操控的挂牌、招标的方式越来越多，这就使人们对这种制度越来越失去了信心。任志强在一次发言中说：“去年华远参加了十几次土地‘招拍挂’，利息损失七千多万元，没有一次中标的，出价最高中不了标，出价最低也中不了标，出价中间还是中不了标。”其他公司的情况也差不多。这都是目前土地市场上存在的问题和矛盾，政府的有关部门肯定也注意到了这些急需解决的问题，但我认为，这些只是严格执法的问题，与房地产的调控没有太大的关系，不属于调控的范畴之内。 《上海证券报》于兵兵：近日，有关部门总结楼市称"宏观调控初显成效"，部分市场人士认为此总结与事实不符。潘总如何看待这一总结？显效与没有显效的依据何在？ 潘石屹：经济的发展和对应的宏观调控措施总是相联系的、持续的，当市场平稳、和谐发展时，我们感受不到振荡，这就是健康的市场。如果对经济的发展和调整总用一些战争和运动的语言和思维，什么：“大见成效”、“初见成效”，“取得了重大的胜利”、“取得了阶段性的胜利”，这些思维和做法常常会伴随着一些后遗症的。经济的发展是个有机的整体，当人的肌体总感到心脏在拼命地为肌体工作时，证明心脏出了问题。当你感到你的心脏为你“取得了阶段性的胜利”时，离死亡就不远了。相反，当你感觉不到你的心脏在为你工作时，才是健康的。 美国次级债券市场的风险在中国不存在 《中国房地产报》张杰：地产调控几年来，国有地产公司的实力和规模出现了一个"意外"的复兴，各种各样财团背景、部委背景的国企的土地业务近年来声势颇大，这一点从地产上市公司的前十名排行中也能看出。您如何看待这样一个市场生态？它很"意外"吗？ 潘石屹：如果说国内的股票市场有泡沫的话，国内的房地产股票市场泡沫就更大了。以8月9号A股的市场的PE值为例，PE值是40倍左右，但房地产上市公司的PE值是111倍，一个正常的股票市场PE值应该是20倍左右。换句话说，就是购买股票靠分红资金收回的期限是20年左右，而中国的股票市场是40年，而中国上市房地产公司的投资回收期是111年，在如此高的PE值的情况下，房地产公司就只能在利润之外做文章，比如从强调自己的发展速度，强调自己的土地储备上做文章。其实，任何一个市场健康的发展总是与它的利润有关，其它的指标都是辅助的。 在这样的市场环境中出现什么样的“意外”都是可能的。 《中国房地产报》张杰：围绕下半年或者明年上半年90平方米以下小户型的入市，大家有一些争议，您个人预测，那时市场上会出现什么样的局面？ 潘石屹：我好久没有关心90平方米小户型的事了，我也没有听到任何的议论，自己也没有什么看法。 《上海证券报》于兵兵：近期美国次级按揭贷款违约危机愈演愈烈，因美国楼市持续衰退，分析人士指次级抵押债务市场可能持续恶化。这是否是全球资产证券化风险的开始? 对中国楼市与金融体系有何借鉴意义? 潘石屹：美国次级债券的危机，我没有看到愈演愈烈的情况。这水到底有多深，潜在的风险有多大，大家似乎都没有判断出来。是不是这就标志着一次金融危机的到来？现在下结论可能言之太早。现在是全球经济的一体化，尤其是金融市场一体化的时代，如果美国次级债券的危机愈演愈烈，将会影响全世界的资本市场。现在来判断这是不是全世界金融危机的一次开始，我没有这方面的能力和经验去做判断。我和你得到的信息是一样的，在网上看一些专家的评论、常识性的介绍，对能不能让全世界的金融市场恶化，我没有任何的发言权。 有人担心中国也会发生同样的情况，我认为中国的市场情况和美国不同。美国次级债券风险的根源是由于前些年美国的金融机构向购房者提供按揭贷款时，首付款的比例很低，甚至是零首付，随着利率的提高，很多人无法偿还贷款，就出现了坏帐，而这些住房按揭又证券化了，风险转移扩大到股市，导致许多按揭贷款银行、金融机构倒闭了，也涉及到许多基金破产。中国不可能出现这样的风险，因为中国按揭贷款的比例一直比较高，中国实施住房的按揭贷款是从98年、99年才开始的，只有不到10年的历史，在以往各个银行的贷款中，住房按揭贷款的风险是最低的。而且，中国老百姓的消费观念与美国人也不一样，中国人有了钱，首先是还银行的钱，不愿意负过多的债。近些年，银行已经提高了首付款的比例，基本都在30—50%之间，只需要偿还几年的按揭贷款，银行房屋贷款的比例更小了。最重要的一点是中国的按揭贷款没有证券化，没有像美国一样，形成“次级债券”，所以，像美国次级债券市场的这种风险在中国是不存在的。 学会做人，就能做好任何事 《第一财经日报》曹俊杰：请问您一年大概能看多少本书？最喜欢看谁的书，或哪种类型的书？读畅销书么？促使您选择读某本书的理由是什么？ 潘石屹：以前我是属于那种喜欢读书的，什么书都读，但现在读的书越来越少了，有一些书可以用MP3听，有一些知识可以通过网络，通过DVD去获得。 我最近比较喜欢读的书是历史方面的书和各种各样的经书，在读这些书的过程中，都会受到启示。 我读了几遍的书有余秋雨的书，陈忠实的《白鹿原》，路遥的小说，和余华的书。最近十年时间，基本都没有读过任何经营管理方面的书。 《第一财经日报》曹俊杰：在自己人生的各个阶段，什么书对你的生活以及事业的影响比较大？ 潘石屹：小时候读的书很少，那年代没有什么书可读。小学时代除了课本之外几乎没有读书，有两本书是对我影响比较大的，一本是从邻居家借的《钢铁是怎样练成的》，另外一本是从舅舅家带回来的《十万个为什么》。 《第一财经日报》曹俊杰：您觉得，职业经理人和创业者两种角色，各适合读什么样的书？请推荐两本给企业家读的书。 潘石屹：许多年前，我曾读过一些企业管理方面的书，最近好多年都不读了。作为人，是多角色的，是丰富的，只要学会做人，就可以做好任何事情，不要把自己局限成为企业家，学者，更不要局限成是创业者，职业经理，而且人的角色在生活的每一分钟都是变化的，尤其读书的过程，更不能给自己的头脑划上框框。
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