中国入世后房地产评估业界应如何与世界接轨

　　自1987年12月1日在深训特区举行首次拍卖土地使用权以来，中国的房地产业宣告重生，自此进入了高速发展期，在中国特色的旗帜下，中国房地产业亦具有不少中国特色。此等特色，有不少成为海内外房地产投资者眼中的问题及障碍，在中国加入世贸前，此等问题及障碍往往使得投资者们，尤其是海外的，觉得无奈无助。随着中国加入世贸，将有大量海外投资者进入中国，而根据世贸协议，中国有责任去除有关贸易障碍，因而产生了所谓与外国接轨的问题。而中国房地产业与外国的房地产业接轨更具有迫切性。

　　所谓与外国的房地产业接轨，并不存在中国什么都是不对，外国什么都比中国强，中国要向外国俯首称臣的问题。接轨的目的是要增进相互了解，减少鸿沟，促进贸易投资。要与外国的房地产业接轨、须要了解外国房地产体制惯例，以及消除所谓中国特色下的房地产业问题和除碍，WTO成员国有一百四十多个，要一一了解他们的房地产体制惯例并不实际，应该着眼的是欧美、日本和一些经济发达国家与地区的房地产体制惯例。在这方面，中国已有不少书刊介绍，如柴强著的《各国（地区）土地制度与政策》等，本文不再叙述。

　　在外国投资者眼中具中国特色的房地产业问题与障碍，可谓不胜枚举，而且不少专家学者都曾提出讨论过了，因此本文不再重复。本文仅针对房地产评估方面提出几点较突出的问题讨论一下，主要是：1、市值定义，2、对估价基础理论认识不足，3、缺乏房地产资讯，4、估价师专业疏忽责任问题，5、官员于预。

　　一、市值定义

　　房地产评估，大都是对有关物业进行市值评估。何谓市值，可说是众说纷纭。中国目前尚未有统一的定义，只有一些零星的参考，在《深圳房地产估价管理》一书中，市值被定义为，“一宗不动产权在估价之日可望在市场上出售的最合理的价格。某物业的市值并不是一个‘绝对价值’的市值，而是在一个价值范围内上下浮动，对某物业市值估价的结果是指在该范围内的最大机会价值或是统计学意义上的‘中位数’”。在中国国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部于1999年联合发布的《房地产估价规范》中，有一个“公开市场价值”定义：“在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值”。

　　在1993年2月之前，世界各国的市值定义也是各自为政，并无统一定义。例如在美国，就存在多款市值定义。在诸多市值定义中较为普遍被引用的是“The　most probable price in terms of money which a property should bring in competitive and open market under all conditions requisite to a fair sale，the buyer and seller，each acting prudently，knowledgeably，　and assuming the price is not affected by undue stimulus”。

　　其文意为：“在具竞争性及公开的市场中，一物业最可能获得的货币价格，其基础条件为公平出售，买卖双方都行事谨慎和有知识，以及假设该价格没有受到不良因素影响”。

　　在英国及大部份英联邦国家，市值的定义是“The best　price at　which the sale of an interest in property might reasonably be expected to have been completed unconditionally for each consideration on the date of valuation，assuming a ） a willing seller； b） that ， prior to the date of valuation there had been a reasonable prior （ having regard to the nature of the property and the state of the market ） for the proper　marketing interest ， for the agreement of price and terms and for the completion of the sale ； c ） that the state of the market level of values and other circumstances were， on any earlier assumed date of exchange of contracts，the same as on the date of valuation ； and d ） that no account is taken of any additional bid by a purchaser with a the purchaser with a special interest ”。

　　其文意为：“在评估日一物业在合理和无条件下出售所能获取的最佳现金价格，假设1.有一自愿卖方；2.估价之日前，基於该物业本质及市场情况，有合理时间给予该物业作市场推广，磋相成交价和买卖条款协议，以及完成交易；3任何预定买卖合约交换日的市场状况，价格水平和其他情况，都假设与估价日的情况一样；4.考虑特殊买家的出价”。

　　在澳大利亚，市值定义除了根据英国的的市值定义外，还基于1907年一宗高等法院案件（Spencer The Commowealth of Australia） 的判辞。其基础是建于重点在于在估价日一物业由“一自愿及不焦急的卖方售予一自愿至不焦急的买方所获得的价格”。其他市值定义的附带条件和英国的的市值定义大致相同。

　　在1993年2月，国际资产估值标准委员会（The International Assets　　　Valuation Standards Committee）在澳洲墨尔本开会，与会国通过了一条国际认可的市值定义 ：“The eastimated amount for which an asset should exchange on the date of valuation between a willing buyer　and a willing seller in an arm‘s length transaction after　proper　marketing where in the parties had each acted knowledgeably ， prudently and without compulsion ”。

　　其文意为：“於估价日一物业在经适当市场推广后由一自愿卖方售于一无关系的自愿买方所得的最佳金额，该笔交易是基于买卖双方均有知识，行事谨慎及没有被压迫下进行”。由文中可见，此定义包含了美国、英国、澳大利亚的市值定义。由于其广泛的代表性，此市值定义现以被世界上大部国家和地区使用。

　　中国加入世贸后将会有大量海外房地产投资者到中国来投资，而海外估价服务机构也会通过各种途径来华开业和提供房地产估价服务。中国必须在物业评估方面与这些海外房地产投资者和估价服务机构有共同的物业评估基础，市值定义就是其中的主要基石。有了共同的市值定义，中外双方就有了共同的游戏规则，相互了解，纠纷也会减少了。倘若中国不采用此国际市值定义，将来必定会引至大量纠纷，因此，采取国际市值定义是中国房地产业与外国接轨的重要一环。为确保此定义能在全国推行，有关政府部门如国土和房管等部门应当相互合作，研究一下应如何把这定义尽快向全国推广。

　　二、对估价基础理论认识不足

　　中国对房地产市场的市场研究，在深圳首次拍卖土地使用权之前早以开始。中国政府深深地知道，开放房地产市场，是搞活国民经济的重要手段。故在着手建立深训特区之初期，就派官员往香港学习房地产运作及估价实务，揭开了中国研究房地产估价的新一页。为了配合开放房地产市场的需要，不少大专院校也开办了房地产估价课程，很多老师们也转业为房地产学教师。由于房地产评估不是中国院校的传统学科，而在改革开放初期到海外深造的机会很少，不少老师都是靠自修来学习房地产估价理论及知识。老师们都是一面参考国外资料，一面自己编教材。由于外文水平及自我观念的问题，对不少重要的估价理论都不甚了解，而且对一些基本用辞的翻译也出现了谬误。笔者于1998年下旬在中国作房地产调研时曾看到一本新近出版的估价教科书，里面居然把估价方法Contractor‘s Method翻译成’合同法‘其实’Contractor‘s’一辞是承包商之意，与‘Contract’，（合同）一辞是两回事。此谬误真是误人子弟，令入啼笑皆非。

　　此外，中国的学者和业界对很多房地产的基础理论尚有误解。例如在还原利率方面，至今还有不少专家学者仍囿于马克思的地租理论，认为还原利率应为银行利率或与银行利率挂钩。其实银行利率与房地产还原利率是各自独立的利率，正如中国人和美国人大家都是人，但却不是同一种人。房地产的还原利率跟银行利率不同之处，是银行利率是一项低风险的回报率，存入本金不会有所增长。而房地产的还原利率则是一项有较高风险的回报率，除此之外，还原利率尚含有反映有关物业的租金增长前景的因素。正因为物业有租金增长前景才使物业有增值能力，因此，在房地产评估时，估价师就不能单单以加大风险补贴的银行利率来获得房地产还原利率，因为银行利率不含增长因素，而有关还原利率必须从分析类似物业成交数据中获得。

　　此外，不同国家的估价参考书对还原利率有不同的用词，如 Discount Rate，Capitalisation Rate，Overall Capitalisation Rate，Initial Yield ， All Risks Yield ，　Equivalent Yield ， Equated Yield ， Internal Rate of Returfn ， Overall Yield Rate ， Equity Yield Rate 等。而且每一名词都有其适用范围，中国的房地产专家学者往往被这些名词弄得一头雾水，若要与海外业界接轨，这些关键词语的真义必须弄清楚。

　　虽然中国的房地产专家学者已相当积极地去了解估价理论知识，但往往因为各种原因仍然象雾里看花，总是把握不到应该把研究方向放在那里。例如至今尚有不少学院教授在研究“路线法”，而也有不少研究生以此为研究题材方向。其实在外国早已把这方法的研究搁置，因为此方法不实际，使用不便，业界绝少应用。此外也有不少学者在研究较先进的估价方法，例如神经元方法等。其实中国房地产评估研究尚处于初级阶段，应该把时间资源用于打好基础理论才对，但也不是不作任何研究。若要作研究，也应先选择比较务实的题材。

　　正因为对基础理论掌握不足，中国估价师的水平也相当参差，他们的水平和能力颇受到投资者怀疑。笔者在中国作调研工作时，曾听说有一些外商投资者情愿到香港去聘估价师到中国估价，也不愿聘中国的估价师。姑勿论这是否个别例子，有这样的事情发生，明现地反映出问题的严重性。实际上在海外的估价师大都是使用常用的估争方法如比较法、收益还原法、成本法及贴现现金流量法等来估价，中国的业界欲与海外业界接轨，最直握了当的是把基础打好，便会减少出乱子的可能，而且亦会增加投资者对中国估价师的信心。

　　三、缺乏房地产资讯

　　房地产评估，最重要的是有市场数据。在海外发达国家，有关资讯数据可从多途径获得。除在政府部门如土地注册登记处外，有关估价信息尚可从私人房地产资讯公司购买，而有关的房地产资讯公司除提供原始数据外，尚会把数据进行分析，方便估价师使用。以澳洲悉尼市为例。就有十多家私人房地产资讯公司为客户提供服务，较著名的有RP Data ， Residex和CPM Research等。其中CPM Research所出版的Syney Cityscope 资料十分详尽，除了一般物业成交数据外，它尚把悉尼市中心（CBD）的所有商厦分区来分析，资料包括每栋商厦的落成日期，宗地面积、楼层数目、每层面积、买卖历史、历任业主，成交金额及租户资料等。另一方面RP Data 的住宅物业成交数据库也相当周全，估价师只要是该公司的客户，便可在自己的办公室用电脑迸行查询，只要输入标的物业所在街道名称，欲查询的年份等，电脑便会表列有关街道周围1公里的住宅物业成交个案给查询人参考。

　　目前在中国进行房地产评估所遇最大的困难是很难获得市场成交数据。房地产市场数据几乎被有关政府机构垄断，若不具备种种人事关系，私人执业估价师将很难获得所需物业成交数据作分析参考，中国加入世贸后，政府部门运作需要增加透明度。有关的房地产管理部门亦应趁此机会进行改革，包括开放房地产讯息渠道，鼓励成立私人房地产资讯公司。资讯的开放有助于建立公平公开的估价体制，增加办事效率。增加房地产资讯的透明度，是与海外业界接轨的一重要手段。

　　另一项重要的房地产资讯是城市规划限制。房地产的市值往往被城市规划土地使用限制所左右，在估价之时，估价师必须先到有关城市规划部门了解有关物业的土地使用限制。有关的部门若能把现有的城市规划查询手续简化，增加透明度和增加群众参与规划的份量，将大大有助于与外国接轨。

　　澳大利亚纽省的城市规划查询方法很值得中国学习，该省各地方政府的规划部门除了提供当面的查询服务外，他们尚会按查询人的申请发出一份根据《环境保护及规划法》第149条所规定的证书。证书内除了详述有关地段受到的规划限制外，还说明了该土地是如何会受到预期工程发展以及因之前土地使用而受污染的影响。有了这证书，买房者及投资者都清楚了解有关物业的前景及周边发展，增加了房地产投资的信心和决心。

　　四、估价师专业疏忽责任问题

　　在海外，估价师的操守和专业大都是由当地估价师学会进行监督。在中国，有关的监督则是由政府负责。上文提及的《房地产估价规范》，已编入中华人民共和国标准GB/T50291－1999.包括总则、术语、估价原则、估价程序，估价方法、不同估价目的下的估价。估价结果、估价报告和职业道德等九章。这《规范》的发布，无疑是中国房地产业的一大进步，但其内容仍有待改进。

　　在职业道德方面，中国应当加强对估价师专业疏忽责任方面的认识。虽说估价师是专业人员，但人毕竟都会出错，估价师也在所难免，目前在中国鲜有估价师因触犯专业疏忽罪而被控诉，但在西方国家，估价师专业疏忽的控诉是常有的，因为估价师在民事法律和刑事法律上都必须负专业疏忽责任。因此，估价师专业疏忽责任问题是房地产课程中的重要部分。

　　在中国加入世贸后，大量海外投资者将会前来从事各方面，包括房地产的投资。他们除了把资金带进中国，也会把估价师专业疏忽责任这观念一同引进，为此，中国估价师业界将会面对不少关于专业疏忽责任的诉讼，中国估价师业界应对有关责任有清晰的认识，有关大专院校亦应将它列入课程中。

　　总而言之，估价师对其委托人有不可推卸的民事和刑事法律责任，中国估价师应注意的是，在民事法律方面，他们有可能要对第三者负上责任，有关详情可参阅拙文“估价师的责任”（《中国土地问题研究》，349－373页，南京地政研究所编，中国科学技术大学出版社1998年4月版）。一般来说，估价师因专业疏忽而须赔偿给受损失一方的金额为该估价师的错误估值与正确市值的差额。在这方面，澳大利亚最高法院有最新的判决，在Kenny&Good Pty Ltd v MGICA（1992）Ltd[1997]一案中，Kenny&Good是一家估价师事务所，他们受一开发商委托为一正在施工中的住宅物业进行抵押估价。他们的评估报告认为在1990年4月施工期中该物业的市值为5，350，000澳元，在完工后市值为5，500，000澳元。在估价报告书中，他们还写下了“此物业适合投资基金按本报告之估值作百分之六十五的贷款”。基于此报告，财务公司给那开发商贷款3，575，000澳元。该笔贷款由MGICA保险公司承保。不久该开发商不能偿还债务而财务公司把物业接收及变卖，但当时房地产市场正于不景气之中，卖价仅为2，650，000澳元，不足以抵偿贷款额。财务公司因而向MGICA保险公司处讨回损失差额，而MGICA保险公司跟着控告该估价师事务所。澳大利亚最高法院裁定该估价师事务所于估价时因专业疏忽而高估了该物业，此外，虽然保险公司不是估价委托人而是第三者身份，该估价师事务所仍须为对保险公司负上专业疏忽民事责任。法院亦裁定虽然该物业在估价日的正确市值为3，900，000至4，000，000澳元之间，但该估价师事务所却被裁定须赔偿给该保险公司所有因该疏忽估价报告而引起的损失，包括因房地产市场不景气所引至的损失在内，而不是高估市值与正确市值的差额。虽然此判决未必会在中国引用，但中国的估价师们亦应对有可能引起的深刻影响有所警惕。

　　五、官员干预

　　在发达国家中，政府部门不会干涉私人估价师的运作，政府的估价师和私人估价师的地位平等，由于估价师们的学历相若及都属于同一估价师学会，所以都能相互尊重，若有不同意见，也是通过洽商协调，出于对估价师的尊重和信任，政府绝不怀疑过问私人估价师的专业意见，只会监管他们的专业操守，违规的估价师，不论是政府的或私人的都要负上法律责任。

　　中国的社会现状与外国有着很多不同的地方，其中最显著的是政府在很多方面都进行干预，因而在房地产评估方面也普遍存在这问题。中国的士地制度为三级制，一级土地市场的地价是由政府以基准地价规范。基准地价是由有关政府部门根据土地的区位、繁华程度、交通状况及土地本身特点等因素来的制订，由于基准地价不是主要靠市场物业成交价为基础，各种因素的加权系数在某程度上会受到有关官员的主观意愿影响。就算有关官员在制订或修订基准地价时持客观态度，负责最后决策的官员也往往因本身利益或所管辖地区利益而调整基准地价，由上文中的市值定义可见，市值是由买卖双方协议产生，并非单凭土地的地理和本身因素所决定，在加人入长官意志后的基准地价已被严重扭曲，给二级和三级市场的物业价格造成很大影响。

　　另一方面，官员过问私人估价师的专业意见给整个估价行业造不良影响。现时中国的普遍情况是私人估价师做完一宗评估后，有关物业的价值意见并不能作实，有关评价必须获得有关房地产管理部门认可才能作实，但是中国的估价师，不论是私人执业或在政府部门工作，都必须通过相同的考试才能获发执业证书，因此他们都具备合格的专业知识来作物业评估。若每宗估价都要有关政府部门认可，不但浪费了宝贵的时间和人力物力，甚至出现贪污温床，也使公众对私人估价师的能力产生怀疑这种官员干预在其它国家是罕见的。

　　中国加入世贸后，将会有不少外国人来华投资房地产，也会有不少海外估价师机构通过各种途经前来开业。苦中国房地产业要与外国接轨，政府应该避免干预市场并应尊重和信任估价师，不再过问和怀疑估价师的专业意见。

　　六、总结及建议

　　中国加入世贸，房地产业跟海外业界接轨势在必行。中国房地产业的弊端很多，而在房地产估价方面，也有不少要改革之处，本文所论及的都是较突出的问题，都应该优先解决。要与外国接轨，不外乎沟通、了解对方，所谓知己知彼，百战百胜。为此，除了针对上述各点问题进行改革外，业界亦应加强外语培训，了解有关房地产的专有名词，以便对外沟通。关于了解外国情况方面，当然最好是能够亲身了解，但要人人做到这一点是不切实际的。退而求其次，邀请海外华裔房地产专家学者到中国来讲学交流、提供意见是一现实可行的办法，随着经济条件的改善，政府也可设立奖学金，选拔年青有为的学生及老师到海外修读房地产本科或研究生课程，让他们回国后把学到的新知识与业界人仕分享，报效国家。

　　中国入世后，整个中国跟以前的中国不再一样，政府官员方面亦要有心理准备，他们必须放下架子并在部门运作方面要增加透明度。与外国接轨不是单方面的，外国人也需要了解中国的国情，如环境许可，中国的房地产管理部门可出访外国的有关部门，中国的房地产学会也可造访海外的房地产学会，互相交流了解，同时也可以邀请他们来中国考察。为对海外人士介绍中国的房地产业，加深他们对中国房地产市场运作的认识，有关的房地产部门及学会应印制各外文版的房地产指南，及把有关资料放在互联网上方便海外人士参阅。若能够这样做及执行有关的改革，以中国人的聪明才智，要达到提高自身水平、了解外国情况、互相接轨的目的是不会有困难的。